квартиры, Недвижимость Болгарии. The Orchard Bansko.

68,656 USD

Информация

Россия

Болгария

Таиланд

Чехия

Германия

Испания

Австрия

Черногория

/ Информация / Вопросы и ответы по покупке недвижимости в Тайланде

Приобретение недвижимости в Тайланде : вопросы и ответы.

1. Люди, заинтересованные приобретением недвижимости в Тайланде, часто встречаются со странным понятием «кондоминиум». Что же такое «кондоминиум» и что значит слово «кондо»?

Проще говоря, кондоминиум - это многоквартирное здание, принадлежащее построившей или купившей его компании, в котором квартиры могут, в свою очередь, принадлежать как местным, так и иностранным владельцам. Квартира в таком кондоминиуме называется «кондо». Владелец кондоминиума следит за чистотой и порядком в здании и на участке, где оно расположено, а также контролирует исправность находящегося в собственности кондоминиума оборудования. Владельцы квартир (кондо) платят ему за его работу ежемесячные взносы, а также в случае необходимости дополнительные взносы, связанные с ремонтом или заменой оборудования, вышедшего из строя.
Иногда квартиры, видимо из-за сложностей со склонением самого слова «кондо», называют также «кондоминиум», что вносит некоторую смысловую путаницу. Когда говорят о покупке квартиры на территории Таиланда, вероятнее всего, имеют в виду покупку кондо в строящемся или уже построенном кондоминиуме.
 

2. Дает ли покупка недвижимости в Тайланде возможность получения ПМЖ, тайского гражданства, вида на жительства, годовой визы?

К сожалению, нет, не дает. 

3. Может ли иностранец купить недвижимость в Тайланде на свое имя?

Да, квартиру может, но дом нет. В соответствии с существующим на настоящий момент в Тайланде законодательством, совершение прямой покупки земли иностранными гражданами невозможно. Квартира в отличие от дома не «стоит на земле», поэтому ее оформление намного проще и доступней. Для покупки дома необходимо приобретение юридического статуса. 

4. Что такое «юридический статус»?

В данном случае, такой статус достигается путем регистрация тайской компании, представляющей ваши интересы на территории страны. Такой механизм приобретения в собственность земли и домов использовался достаточно давно, хотя он и давал только 49 % полного долевого пакета во вновь зарегистрированной компании, на которую впоследствии оформлялась недвижимость. В последнее время начинает приобретать большую популярность возможность долгосрочной аренды земли, на которой расположена недвижимость. Этот способ более прост и абсолютно легален, с точки зрения тайского законодательства, и, что немаловажно, он дает возможность подписать тридцатилетний контракт аренды с возможностью дальнейшего продления на тот же срок. Такой контракт может быть официально зарегистрирован в земельном управлении. В настоящий момент инвесторы ожидают изменений в земельном кодексе, позволяющих нерезидентам оформлять дома, либо ограниченные участки земли на свое имя, но на момент написания данного материала такой возможности не существует.

5. Какие платежи или налоги необходимо иметь ввиду приобретая недвижимость в Тайланде (кондоминиум)?

Основные платежи оплачиваются в момент оформления покупки недвижимости. При ведении предварительных расчетов по общей затратной части будущей сделки, можно опираться на величину от трех до шести процентов от суммы будущей покупки. Она включает в себя гербовый сбор, налог на доход с капитала и основной налог на перенос собственности. Его процентное соотношение на договорных условиях распределяется между покупателем и продавцом, либо одним из них, а конечная сумма определяется в земельном управлении. Земельным управлением при определении суммы основного платежа учитываются длительность срока владения данной недвижимостью последним владельцем, близость кондоминиума к береговой черте, этаж, ценовые таблицы кондоминиума и некоторые другие параметры. В связи с этим, определить сумму платежа заранее, можно только приблизительно. Новый владелец кондо обязуется также оплачивать свою часть расходов на содержание кондоминиума, вне зависимости от того, живет он в нем, или нет. Администрация многих кондоминиумов взимает этот платеж сразу за год вперед. Его величина рассчитывается из площади собственности, умноженной на определенную администрацией величину, и выплачивается в тайских батах. Как правило, величина этого платежа достаточно умерена.

 6. Что такое земельное управление?

Земельное управление (Land Office) и есть то место, в котором происходит регистрация и переоформление недвижимости. Там же находятся данные по всей недвижимости и о всех ее владельцах в данном районе. 

7. Какие документы подтверждают право собственности на приобретенную недвижимость в Тайланде?

Есть несколько документов. Но основным из них является, так называемый, «Чанот». Это и есть тот «главный» документ, с которым, скорее всего, придется иметь дело. Существующие еще несколько наименований документов, в основном относящиеся к различным юридическим статусам земельных участков, в данном контексте не рассматриваются. «Обычному» покупателю квартиры встретиться с ними вряд ли удастся. «Чанот», представляет собой плотный лист бумаги удлиненной формы, на котором на лицевой стороне описан план расположение и юридические формальности данной недвижимости, а на обороте история всех ее продаж. С обратной стороны последняя запись справа, это имя последнего владельца.  Определенные сложности вызывает то, что документ заполняется на тайском языке, и имя иностранного владельца написано, соответственно, тайскими буквами. Необходимо понимать, что в Таиланде, основным государственным языком принят язык тайский. Но, опираясь на практику, мы можем сказать, что обозначенный выше момент не создает дополнительных проблем.

8. Иностранец может купить любую понравившуюся ему квартиру, или существуют ограничения?

Ограничения, действительно, существуют. Согласно принятому в 1999 году и действующему ныне закону о кондоминиумах, иностранный гражданин может приобрести квартиру в кондоминиуме, в случае, если общий процент иностранных владельцев в этом доме не превышает 49 %. Если данное правило соблюдается, администрация кондоминиума подтверждает это специальным документом.

9. Какие еще документы могут потребоваться для покупки квартиры (кондо) в Тайланде?

Еще потребуется банковский документ, свидетельствующий о перечислении иностранной валюты, поступившей на счет будущего владельца недвижимости, в тайские баты в соответствии с банковским курсом, существующим на день поступления валютных средств. Как правило, агентство недвижимости, помогающее будущему владельцу в приобретении его собственности, решает также юридические вопросы, связанные как с этим, так и с предыдущим вопросами.

 10. Как, не зная рыночной ситуации не ошибиться в выборе и купить «хорошую квартиру»?

Это несложно. Все эти правила универсальны, они подходят для большинства городов и стран, и, на самом деле, их все хорошо знают. «Хорошой» квартирой считается та, которую легко продать.

11. По каким все-таки критериям можно самостоятельно определить какая квартира «хорошая», а какая нет, и какая квартира будет пользоваться наибольшим спросом на рынке недвижимости?

Конечно, покупка недвижимости в Таиланде, это не только инвестиции в радостную возможность жить на берегу океана, но еще и выгодное, а, порой, очень выгодное вложение капитала, если учитывать существующие темпы роста цен на квадратный метр «паттайского» жилья. Наверное, если говорить о Паттайе, одним из главных определяющих факторов перспективности той или иной квартиры, является вид из окна или с балкона. Именно за этим приезжают люди на отдых к морю в международный туристический центр. Так, самые популярные отели, в которых селятся русскоговорящие туристы, приезжающие в Паттайю, - это отели «первой линии», т.е. первые от пляжа. К примеру, возьмем две квартиры одного метража, но одна из них - с прямым видом на залив, а другая - с видом на городскую свалку. Разница в стоимости этих квартир может быть очень и очень значительной. По этой же причине, квартиры на последних этажах, ценятся дороже, чем на первых. Чем выше этаж, тем лучше вид из окна.

Вторым по значимости фактором является местонахождение, хотя трудно сказать, что же на самом деле важнее: вид за окном или расположение? Тем не менее, квартиры в черте города, дороже квартир, вынесенных за городскую черту. Это связано с необходимостью использования транспорта плюс временные потери. Хотя есть исключения. Немаловажен так же тип строения. Чем меньше квартир находится в кондоминиуме в пределах видимости на одной лестничной площадке, тем дороже такой тип жилья. Существенным является также количество обслуживающих здание лифтов, величина и состояние бассейна, наличие свободных мест на автостоянке, качество охраны кондоминиума, а так же его близость от магазинов и ресторанов. Кроме того, существует еще один важный момент, о котором многие забывают, но его необходимо учитывать, выбирая тип жилья, в котором будет находиться будущая квартира, а именно: принадлежность к определенному социальному слою жильцов того или иного строения. Этот параметр определяется, как правило, средней ценой за квадратный метр. Чем ниже цена, тем шумнее, многолюднее и непритязательней будет состав жильцов кондоминиума. Поиск бюджетного жилья любой ценой, может привести к покупке квартиры, которая по разным причинам не принесет радости ее будущему хозяину, будь то грохот музыки из-за стены в позднее время или постоянное, ни днем ни ночью не прекращающееся шарканье, как отзвук проходящих в коридоре людей.

12. Существуют ли ценовые границы для разных классов строений в городе?

Очень условные, но, наверное, да. «Вилка» бюджетного жилья сейчас находится примерно в границах 25 - 45 тыс. бат за кв. метр, жилье среднего класса колеблется в границах 40 - 80 тыс. бат за кв. метр, стоимость жилья для состоятельных инвесторов начинается от 70 тыс. бат и заканчивается в границах 120-160 тыс. бат за квадратный метр площади, хотя предела для совершенства нет. Жилья последней категории в городе все еще немного.

13. Почему в одном и том же кондоминиуме можно встретить совершенно разные цены на квадратный метр жилья?

В подавляющем большинстве случаев цена определятся качеством и стоимостью внутренней отделки. Наличием дорогой сантехники или кухни, или полным отсутствием таковой. Бывает, что квартиры продаются не только после сделанного ремонта, но и полностью меблированные. Компании, специализирующиеся на квартирных ремонтах, часто выставляют на рынок именно такой тип квартир, полностью обставленных стильной мебелью и бытовой техникой. Это избавляет будущих владельцев таких квартир от хлопот по обновлению и обстановке купленного жилья. С другой стороны, бывает, что продавцы квартир, понимая, что потенциальные покупатели, чаще всего выбирают квартиры по объявленной стоимости, предлагают квартиры без ремонта, но по достаточно привлекательной цене. Как в том, так и в другом случае смотреть нужно на месте, выбирая для себя то, что соответствует требованиям, предъявляемым к будущей квартире.

14. Почему в Интернете такие разные цены на недвижимость в Тайланде?

Как правило, это связанно с темпами роста цен на недвижимость в городе. Компании, не сильно утруждающие себя проверкой выставленных в Интернет предложений, могут предлагать квартиру или дом по ценам еще прошлого года. Разница очень существенная. При проверке такого предложения, скорее всего выяснится, что оно уже неактуально. Судя по ситуации на рынке недвижимости очень может случится, что сезон 2006-2007 будет последним сезоном, когда про цену квадратного метра в Паттайе можно будет говорить, что она «дешевая». Сейчас же при средней стоимости «паттайского» квадратного метра в 1000-1500 долларов, он все еще куда как более интересен, чем тот же «сочинский» с его ценовым уровнем в 2000-2500 долларов и всей окружающей его инфраструктурой.

15. Сколько стоит ремонт квартиры в Тайланде?

Это очень сложный вопрос, на который всегда непросто ответить, у каждого человека свои стандарты ремонта. Наверное, очень приблизительно можно определить так: обычный «несложный» ремонт стометровой квартиры обойдется где-то в 400-600 тыс. бат. Стоимость «добротного» скорее всего, перевалит за миллион, хотя, как уже говорилось, границ для совершенства нет.

16. Что лучше купить квартиру с ремонтом или ремонтировать ее самому?

Если вы прилетаете в Таиланд «время от времени» и ваш основной бизнес отнимает у вас львиную долю вашего свободного времени, лучше купить квартиру после ремонта, в этом случае вы всегда будете иметь «под рукой» чистое комфортабельное место для жилья. Если же вы приехали в Таиланд надолго, у вас много свободного времени, и вы хотите попробовать свои силы в строительстве, тогда, наверное, вариант покупки квартиры без ремонта будет для вас предпочтительнее. Заодно появится прекрасная возможность, что называется, «вжиться в страну».

17. А может быть лучше купить квартиру совершенно новую, от застройщика?

Покупка квартир от застройщика, это, как говорил замечательный детский писатель Р. Киплинг, «совершенно другая история». Во времена творческого подъема писателя, издатель платил ему по одному доллару за слово, а это уже намек на то, что к словам классика можно прислушаться. Сегмент первичного рынка (к которому относится, повторим, недвижимость от застройщика) требует знания ситуации и не прощает дилетантства. Застройщики предлагают инвесторам квартиры совершенно разных стандартов, в разные сроки, с разной системой платежей, в совершенно разных местах. Что бы разбираться в этом рекомендуется знать план застройки города, качество строительства у разных компаний и условия оформления недвижимости. Они ни у всех одинаковы. К примеру, за последние несколько месяцев в нашем офисе частыми гостями стали клиенты одной известной строительной компании, в которую желающие приобрести недвижимость туристы, самостоятельно или по совету друзей вкладывали невозвращаемый депозитный взнос, а затем когда дело доходило до оформления выяснялось, что покупаемая квартира не может быть, по юридическим причинам, оформлена на имя покупателя, вследствии «исчерпания 49-процентного лимита». В создавшейся ситуации сделать что либо уже было трудно, в связи с этим, претензий к строительной компании предъявить нельзя. Они и не скрывали, что лимит исчерпан. Просто люди, не зная ситуации или воспользовавшись услугами «компетентных советчиков», сами себе «приобрели дополнительные трудности, что бы затем их с энтузиазмом преодолевать». Последние слова история приписывает У. Черчелю, именно таким образом он определил основную характерную черту русских людей.

18. К вопросу об «основной характерной черте».

Так же из практики. Долгое время в газете одно уважаемое в городе агентство недвижимости давало рекламный блок с перечнем предоставляемых услуг. Однажды сотрудник этого агентства позвонил в редакцию и сообщил, что прекращает давать рекламу на русский рынок. Мы попытались уточнить причину этого неожиданного решения, и вот, что мы получили в ответ: «Мы не понимаем «ваших» русских. Они приходят в наш офис, тратят дорогое время нашего персонала, используют наш транспорт, смотрят наши предложения, затем идут «в подворотню», приобретают там «проблему», а затем приходят к нам и просят помощи в ее разрешении». 

Друзья! Попробуйте представить себе, что вы являетесь владельцем квартиры, и вам нужно ее продать. Каковы ваши действия?

А. Вы обратитесь в какое-нибудь крупное агентство по продаже недвижимости?

Б. Вы обратитесь к соседу?

В. Вы обратитесь к продавцу воздушных шариков?

Ну, конечно, правильно! Вы обратитесь в агентство! Почему? Да потому, что если оно крупное, то у него больше клиентов! Правильно! А если вам нужно купить? Ну, естественно, тоже в агентство. У них больше предложений! Опять правильно! Но это правильно лишь на бумаге. А на практике, многие приезжающие из России туристы обращаются за помощью в приобретении жилья, образно выражаясь, к продавцам воздушных шариков. Этот загадочный факт, наверное, никогда не сможет быть понят людьми, родившимися вне русскоговорящего пространства. И, наверное, вряд ли кто-либо сможет понять эту «загадочную русскую душу».

placeplus.ru 2008-2012