. +7-(926)-249-07-86
. +7-(495)-276-05-35
|
24,333 USD
|
Сделки с недвижимостью: что лучше аванс или задаток?При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги? Китайская грамота Сделки с недвижимостью – это "епархия" Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата. Между этими понятиями существуют различия, понять которые неюристу совершенно невозможно. Например, задаток – это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК). Определение предоплаты дают экономические словари – "предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги", причем называют ее "авансом". В Гражданском Кодексе самого термина "аванс" просто нет, а статье, посвященной предварительной оплате присвоен номер 487. Для простого смертного, это "китайская грамота", совершенно неприменимая в практической жизни. Поэтому обратимся сразу к аспекту простому и очевидному. И задаток, и предоплата не возвращаются покупателю, если он откажется от покупки. А вот если сделка срывается по вине продавца, последствия будут разные. Задаток подлежит возврату в двойном размере, да еще и "сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки" (п. 2 ст. 381). Предоплата подлежит просто возврату, однако здесь несостоявшийся покупатель вправе потребовать проценты за то, что продавец некоторое время использовал его деньги (п. 4 ст. 487). Заключайте соглашения письменно Передача любых денег, как бы они ни назывались, должна сопровождаться заключением между сторонами соответствующего соглашения. На этой стадии лучше не пожалеть бумаги, прописав все – это если избавит в будущем от различных "разборок", то по крайней мере снизит вероятность их появления. Что должно фигурировать в соглашении: Первое – сумма, которую вы передаете продавцу. Второе - подробное описание продаваемого объекта – с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т.е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект. Третье – цена квартиры. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $400 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы. Четвертое - сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Пятое - различные дополнительные условия – по порядку оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п. Одним словом – повторимся – не жалеть слов и бумаги, здесь ничего не будет лишним. Почему в Москве используют авансы Теперь зададим простой вопрос: а что используют в своей работе практические риэлторы? Они берут и дают авансы. Напомним, что в нашем основополагающем ГК РФ этого термина в просто нет! "Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает, если дополнительно не проговорены пени или неустойки (штрафы) в договоре". Аванс и был изначально выбран по этой причине – его не надо будет в случае чего возвращать в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: работающие на вторичном рынке агентства оперируют не своими квартирами, а договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать, агентству придется отвечать своими деньгами. "Договоры о задатке используются на практике, но очень редко. В основном в случаях, когда продавцом выступает физическое лицо (например, сам собственник или его доверенное лицо). Агентства, как правило, работают по договору аванса, поскольку обязать собственника продать квартиру не может ни одно агентство, ни один суд". Риэлторы пользуются как авансом, так и задатком – это во многом зависит от конкретной ситуации. "Еще лет десять назад преобладали задатки, лет пять назад – 50 на 50, на сегодня преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки (от 50 до 100% от суммы авансового платежа)", - отмечает эксперт. Он также соглашается с тем, что агентство недвижимости не может принимать задаток. "Это может делать только сам собственник. И такой шаг обяжет этого собственника относиться более ответственно к процессу сделки". Всестороннее распространение авансов – исключительно московское явление. В остальных регионах России риэлторы работают с задатками – и это идет только на благо, поскольку дисциплинирует все стороны сделки. Бедненький покупатель… Итак, аванс в нынешнем виде защищает интересы только продавца – если покупатель раздумает, деньги остаются у владельца квартиры. А вот покупатель абсолютно незащищен: продавец может подержать аванс месяц-другой, а потом вернуть его. И по закону окажется абсолютно прав. То, что покупатель понес вполне ощутимые потери (во-первых, перестал на это время искать квартиру, а цены существенно уехали вверх, во-вторых, сама подготовка к сделке тоже стоит денег), вроде как никого не интересует. Есть такое понятие – "хозяин рынка". На рынке московской недвижимости, которая практически постоянно дорожает (кризисы если и случаются, то не очень долгие и последующий рост всегда в разы перекрывает снижения), в роли "хозяина" всегда выступает продавец. Именно он может сколь угодно много капризничать, и любые попытки давить на него заканчиваются, что он найдет другого покупателя и другого риэлтора. И это, вероятно, самая горькая правда для покупающих.
|
||
Россия
Болгария
Таиланд
Чехия
Германия
Испания
Австрия
Черногория
: 
Московская область, д. Суханово, Каширский район,земельный участок