квартиры, Недвижимость Болгарии. The Orchard Bansko.

68,656 USD

Информация

Россия

Болгария

Таиланд

Чехия

Германия

Испания

Австрия

Черногория

/ Информация / Оформление недвижимости в Тайланде

Оформление недвижимости в Тайланде

Иностранный акционер осуществляет единоличный контроль над учреждённой им тайской компанией и над производимыми ею инвестициями. Иностранцы имеют право владеть до 39% акций компании, оставшиеся 61% должны по закону принадлежать резидентам Таиланда. Каждая компания (Thai Limited Company) должна иметь минимум 7 акционеров. Иностранному лицу позволяется владеть привилегированными акциями, дающими преимущество при голосовании, и таким образом, контролировать компанию, и соответственно, приобретенную на нее собственность.
 

Право Собственности для иностранного лица.

Может ли иностранное физическое лицо единолично владеть правами на земельные участки в Тайланде?   Ответ в любом случае однозначный: Нет.


Кроме того, иностранец не имеет права владеть более 49% акций зарегистрированной в Таиланде компании, которая владеет земельной собственностью. Однако существуют абсолютно законные пути:

  1. Иностранный акционер осуществляет единоличный контроль над
    учреждённой им тайской компанией и над производимыми ею инвестициями. Иностранцы имеют право владеть до 49% акций компании, оставшиеся 51% должны по закону принадлежать резидентам Тайланда. Каждая компания (Thai Limited Company) должна иметь минимум 7 акционеров. Иностранному лицу позволяется владеть привилегированными акциями, дающими преимущество при голосовании, и таким образом, контролировать компанию, и соответственно, приобретенную на нее собственность.
  2. Иностранным физическим лицам позволяется владеть зданиями, отдельными от земельных участков, с регистрацией на землю права 30-летней аренды, которая впоследствии продлевается на 2 срока, то есть срок аренды 90 лет. Данный вариант рассматривается многими собственниками, как равнозначный праву владения землей.
  3. Правила, определяющие владение кондоминиумом в Тайланде, во многом подобны тем, что определяют право владения землей. На каждые отдельные апартаменты выдаётся специальный сертификат собственности, регистрация купли-продажи этой собственности также производится в Земельном Департаменте. В связи с тем, что каждые апартаменты несут в себе также пропорциональный им кусок земли, на котором располагается застройка.  В любом случае, кондоминиум может быть взят в аренду иностранным лицом по тому же самому принципу, что и земельные наделы.

 

Гарантии

Вопрос гарантий в случае приобретения зарубежной недвижимости всегда стоит на первом месте. В принципе, инвестор всегда и пытается найти оптимальное сочетание рентабельности и надежности сделки. В случае инвестирования  или покупки  недвижимости в Тайланде вопрос гарантий может быть положительно решён следующим образом.


Начать действия следует с организации собственной резидентной компании. По законодательству Тайланда компания (аналогичная российскому ООО) должна иметь минимум 7 учредителей, из которых как минимум 1 человек должен быть тайцем. Тайским учредителям по закону должно принадлежать не менее 51% акций, при этом оставшиеся 49% могут быть распределены между оставшимися шестью (или более, при необходимости) иностранными акционерами. При учреждении компании в учредительный договор вносятся следующие пункты, защищающие интересы иностранного акционера:

  • Иностранец становится обладателем привилегированных акций, которые по законодательству Тайланда голосуют и имеют при голосованиях 10 голосов против 1 голоса непривилегированных акций. Т.е. даже при случае, когда в учредителях компании находится только 1 иностранец, он будет обладать 10 голосами против 6 голосов тайцев-номиналов
  • В учредительном договоре определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета является иностранный акционер (или же два или более иностранца, при необходимости). Компетентный орган, производящий регистрацию компаний, выдает специальный документ, указывающий действующих директоров компании.
  • Акционеры-номиналы делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись), передавая таким образом иностранному акционеру право отчуждения принадлежащих им акций в любое удобное для него время.

Следующим важным шагом является проверка права собственности продавца и подписание договора купли-продажи объекта недвижимости. Типы земельных документов бывают разные, в том числе и такие, что не разрешают строительства капитальных сооружений на участке. Поэтому важно быть уверенным в том, что данный земельный участок, во-первых, принадлежит продавцу на правах собственности, и что он ничем не обременен, а во-вторых, что тип этого документа Chanote или Nor Sor 3 (Nor Sor 3 Gor). Оба названных типа земельных документов разрешают строительство капитальных зданий.


После регистрации права собственности на земельный участок подконтрольная иностранцу резидентная компания может оформить данный участок в залог в пользу самого иностранного физического лица или же иного юридического лица по его выбору. Здесь важно помнить, что ограничение на право владения иностранными лицами касается только земельных участков, поэтому иное недвижимое имущество может свободно находиться в собственности нерезидента.


В итоге, если следовать вышеназванным правилам, инвестор (покупатель земельного участка) станет собственником:

  • резидентной тайской компании;
  • земельного участка или иной недвижимости.

При этом он получит следующие документы:

  • уставные документы компании;
  • свидетельство о праве собственности на землю (title deed) формы Chanote, Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor;

Важным дополнением к сказанному следует считать, что подавляющее большинство собственности, принадлежащей иностранным физическим и юридическим лицам (включая пятизвездочные курорты, небоскрёбы Бангкока и многочисленные производственные комплексы) оформлено именно методом, описанным выше. Исключение составляют только земельные участки и иные объекты недвижимости, взятые в долгосрочную аренду.


Юридическая безопасность данной схематики в конечном итоге и определяет привлекательность Тайланда для инвесторов.
Лучшим подтверждением можно считать тот факт, что год от года объем иностранных инвестиций в экономику Тайланда растёт. Приток иностранного капитала в 2003 году ожидался на уровне 200 млрд. бат ($5 млрд.), а реально составил 248 млрд. бат (более $6,2 млрд.). Ожидаемый правительством уровень инвестиций в размере $5,5 млрд. в 2004 году также был значительно превышен в действительности, и составил 270,7 млрд. бат (6,6 млрд. долларов США). За 2005 год уровень инвестиций практически удвоился и составил 498 млрд. бат (13,1 млрд. долларов). Основа экономического роста Тайланда – иностранные инвестиции, поэтому правительство принимает все возможные усилия для обеспечения гарантий западным инвесторам.

Типы земельных документов

Если земельный участок зарегистрирован в Chanote (самый высокий земельный регистр), то его собственник может воспользоваться услугами частного геодезиста для деления своего участка на несколько других меньшей площади. Сделать это можно после согласования, полученного от Земельного Департамента.

Однако же с любым другим видом земельного документа (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor и ниже) до фактического разделения участка Земельный Департамент обязан самостоятельно произвести геодезическую съемку земельного участка. Такие процедуры могут занять от нескольких месяцев до года.

 

Чанот (Chanote)

Это самый верхний земельный регистр; данный земельный документ включает в себя полное описание участка земли, а именно: его точный размер, указание границ участка, все номерные столбы по границам земли (данная кадастровая система подразумевает использование GPS – глобальной системы навигации и определения положения – национальной земельной сетки), а также историю зарегистрированных транзакций и делений этого земельного надела.

Это единственный тип земельного документа, который дает полное право собственности на землю. Все остальные дают право владения. Чанот эквивалентен земельным документам, используемым в Европе.

На Чаноте государственный герб Тайланда красного цвета.

Подтвержденный сертификат пользования (Nor Sor 3 Gor)

Следующий за Чанот вид земельного документа, практически ему эквивалентный. Он указывает, что поименованное лицо имеет право владения данным участком, а также что все требования для выдачи Чанот выполнены, и что выдача Чанот на данный участок будет проведена, как только данный район попадет в зону Чанот.

В большинстве случаев достаточно просто сделать апгрэйд этого документа до Чанот.

Чанот и Nor Sor 3 Gor – это два типа земельных документов, которые предусматривают регистрируемое право собственности (владения) землей, только они должны быть предпочтительны для благоразумного инвестора (или же для инвестора, не имеющего опыта апгрэйда нижних земельных документов до Chanote или Nor Sor 3 Gor).

Сертификат пользования (Nor Sor 3)

 Во многом подобен сертификату Nor Sor 3 Gor, однако не были выполнены все требования для регистрации в Чанот и, таким образом, право собственности в реальности не подтверждено. За 30 дней до дня перерегистрации земли, состоящей в этом регистре, в пользу третьего лица владельцам соседних участков должны быть разослано уведомление о намерениях. В некоторых случаях данный сертификат может быть переоформлен сразу в Чанот, минуя Nor Sor 3 Gor, хотя это предусмотрено лишь для некоторых зон, определенных Земельным Департаментом.


Сертификат владения (Sor Kor 1)

Данный тип документа закрепляет лишь право владения конкретным участком земли. По нему не дается никаких прав использования этой земли.

Существует еще несколько типов земельных документов, но указанные выше являются максимально распространенными на сегодняшний день.

Налогообложение Недвижимости

В Таиланде существует два различных вида налогов, взимаемых с собственности: земельный налог; налог на использование строений. Эти налоги взимаются с собственников домов, сооружений, помещений и земельных участков, сдающих свою собственность в аренду или предлагающих ее для разного рода коммерческого использования.


Земельный налог очень мал и рассчитывается по отношению к площади земельного участка, которым располагает собственник. Величина его составляет буквально несколько бат с 1 Rai земли, поэтому земельный департамент редко утруждает себя своевременным сбором этого налога, обычно дожидаясь пока за несколько лет он не составит более значительную сумму. При коммерческих расчетах сделок значением этого налога обычно пренебрегают.


Ставка налога на использование строений 12,5% от реальной или расчетной годовой суммы выручки от аренды данной собственности (годовая сумма выручки – это сумма, которую определенно может приносить данная собственность при сдаче в аренду на годичный период). Данные о платежах могут быть получены из договоров аренды, а если Налоговый Департамент усомнится в реальности предоставленных документов (в случае, если сумма платежей будет очевидно занижена), то расчет налога может быть произведен экспертами Департамента по методу аналогии.


В случае приобретения собственности по лизинговому контракту или договору долгосрочной аренды, арендатор не становится объектом обложения этим налогом за исключением случаев, когда это предусматривается самим контрактом и соглашением с арендодателем.
Местный налог на развитие взимается с собственников земельных участков. Данный налог не платится, если собственность сдается в аренду или иным образом используется с извлечением дохода. Налоговые ставки различаются в зависимости от оценочной стоимости земли и определяются органом местного самоуправления. Обычно ставка налога очень низкая, в среднем, она составляет несколько бат с 1 Rai. Земля, находящаяся под частными жилищами, не облагается данным налогом, но это исключение касается только определенных видов земельных участков, которым местной властью дано такое преимущество.

Налоги Земельного Департамента

В Тайланде существует множество разнообразных налогов, в том числе, связанных с куплей-продажей недвижимости. В случае если иностранное физическое лицо намеревается инвестировать в Тайланд, планирует обзавестись недвижимостью на территории королевства, и возможно, извлекать из своей собственности доход, сдавая ее в наем или передавая для иного коммерческого использования, то такая деятельность обязательно попадет под налогообложение. Тайская налоговая система во многом подобна налоговым системам других стран: она непростая, иногда неоднозначная, и имеющая при этом большое количество исключений, привилегий и допущений в зависимости от тех или иных обстоятельств.


Но к счастью, именно в случаях с земельными налогами все предельно ясно и конкретно. Так что практически все квалифицированные юристы и специалисты по недвижимости, оперирующие сегодня, смогут достаточно точно и подробно рассказать о вытекающих из покупки налоговых платежах.


Transfer fee (сбор за переход права собственности) 2% от заявленной или установленной Земельным Департаментом стоимости земельных участков (Land office).


Stamp Duty (гербовый сбор) 0,5% от регистрируемой стоимости земли (действуют те же правила, что и в случае, указанном выше) в момент перехода права собственности в том случае, если данный объект в последний раз был перепродаваем более чем 5 лет назад.

Withholding tax (налог с оборота) 1% взимается с регистрируемой стоимости участка (для юридических лиц).

Special business tax (предпринимательский налог) 3,3% взимается с оценочной стоимости недвижимой собственности при переходе права собственности в случае, если данный объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.

 

Плательщиками вышеуказанных налогов являются как частные лица, так и все виды резидентных компаний, владеющих собственностью на территории Таиланда. Налоговая база определяется с цен, фиксированных Земельным Департаментом на данный момент на конкретный вид земли. Реальные цены могут быть значительно выше регистрируемых. Отражение в бухгалтерской отчетности, с другой стороны, может быть сделано двумя путями: либо по цене Земельного Департамента, либо же по актуальной цене, если собственник желает отразить в балансе все проведенные расчеты. Данные отчеты подготавливаются внешними аудиторами на основании предоставленных компанией документов.


Сборы и налоги Земельного Департамента обычно платятся поровну покупателем и продавцом, хотя этот вопрос внутренних переговоров сторон, и иногда случается, что все 100% сборов платит та или иная стороны по договоренности.

Гарантии исполнения контракта

Большинство западных строительных компаний предоставляет своим клиентам различные типы гарантийных документов. Как правило, это гарантии на срок и качество исполнения и различные поручительства. В основном - это предприятия малого и среднего бизнеса, клиент обычно платит стартовый депозит, необходимый подрядчику для начала работ, и далее совершает поэтапные  перечисления по мере окончания очередного этапа строительства. Крайне нежелательно совершение стопроцентной предоплаты в обмен на гарантию исполнения строительного контракта.


Большинство застройщиков используют собственные строительные компании, или же, если они назначают тендер, то выбранная субподрядная организация обычно соглашается с предоставлением гарантий исполнения строительного контракта. Такие документы выдаются банком субподрядчика для гарантии всех последующих платежей. Застройщик может также оговорить отнесение окончательного расчёта в размере до 10% от контрактной стоимости на период после подписания акта приема выполненных работ. По окончании строительства подрядчик, как правило, предоставляет годичную гарантию по качеству на выполненный объект, чего вполне достаточно для обнаружения возможных дефектов. Лучшей защитой от возможного банкротства или несостоятельности подрядчика являются контрактные условия, при которых оплата производится по факту выполнения стадии работ.


В случае приобретения земли, ситуация выглядит несколько иначе. При подписании контракта на ее покупку обычно оговаривается задаток в размере 5-10%, а основной платёж совершается уже в момент перевода права собственности в земельном департаменте. Будет также благоразумным не начинать основных строительных работ на приобретаемом земельном участке до момента законной регистрации права собственности на него или же права долгосрочной аренды.

Управление собственностью

Если Вы не имеете планов постоянного проживания на Пхукете в течение нескольких лет после приобретения на острове недвижимого имущества, то будущий доход от его аренды может быть рассмотрен, как важный фактор при покупке. В таком случае лучше всего будет найти надёжную компанию, которая оказывает услуги по управлению собственностью и гарантирует при этом стабильный доход. Большинство таких компаний предлагают рациональные гибкие схемы сдачи Вашего имущества в аренду, позволяющие самому собственнику использовать его так долго, как он того желает. Из опыта необходимо заметить, что наилучшего результата в данном деле можно добиться, когда компания-подрядчик имеет хорошо сложившиеся отношения с компанией, управляющей Вашей недвижимостью. В таких случаях они с большей эффективностью заботятся о Вашей собственности, что, в свою очередь, положительно сказывается на доходе от ее аренды. В случае приобретения имущества для последующей сдачи в аренду, будьте готовы к ежемесячным выплатам за поддержание его в надлежащем виде. Такая плата обычно включает в себя стоимость услуг охраны, взнос за пользование общественной собственностью и коммуникациями, уборку и очистку территории. Ее размеры варьируются в зависимости от выбора компании, которая предоставляет Вам данные услуги.

Вид на жительство

Существует несколько способов получения ПМЖ в Таиланде. Конкретные требования могут несколько изменяться время от времени, но, как правило, включают в себя наличие инвестиций, либо действующего бизнеса в стране. Визы для пенсионеров могут быть получены значительно проще. Они обычно выдаются исходя из возрастных требований соискателя, наличия относительно небольшого депозита на банковском счету или подтверждения зарубежных пенсионных выплат, переводимых в Таиланд на персональный счет. Требования Таиланда относительно просты, они позволяют иностранным гражданам осуществлять бизнес на долгосрочной основе. Важно заметить, что виза дает Вам право въезда и нахождения в стране, но она обычно не дает права работать в Таиланде. Такое право даёт специальное разрешение на работу (work permit), которое само по себе не предусматривает права нахождения в стране. В связи с этим, для работы в Таиланде необходимо иметь оба документа - визу и разрешение на работу.

Общая инвестиционная ситуация на Пхукете

Если 2005-2006 год поток туристов на остров Пхукет составлял 3 Миллиона человек, несмотря на цунами в 2004 году, которое принесло много горя. То 2006-2007 год поток значительно увеличился от 3 миллионов до 4,7 миллионов человек. Значит что-то есть чудесное и привлекательное на острове…


Спрос на недвижимость? – Ответ однозначный - ДА.


Причин тому несколько. Во-первых, Тайланд дешевле. На 100-200 тысяч евро (сегодня именно такую сумму в среднем готовы вложить в жилье за рубежом состоятельные россияне) в Европе можно приобрести квартиру в многоэтажном доме или однокомнатный небольшой дом. На Пхукете эта же сумма позволяет приобрести виллу с 2-3 спальнями, бассейном и садом. Учитывая, что многие состоятельные бизнесмены предпочитают вкладывать свои деньги за рубежом, вариант с покупкой недвижимости наиболее оптимален. Второй важный фактор - с юридической точки зрения обзавестись жильем в Тайланде гораздо проще, чем на Западе. Согласитесь, это очень важно для русских людей, которые всегда боятся строгих правил и ограничений, а также не стремятся показывать свои доходы. К тому же Тайланд ближе к России (особенно к ее восточным регионам). Что же касается именно Пхукета - этот остров с его шикарными пляжами и чистейшей экологией сегодня является чудесным открытием для русских.


Немаловажную роль играет то, что на Пхукете появился полностью русский сервис, позволяющий россиянам получить полноценную консультацию по юридическим вопросам и другим аспектам владения землей и недвижимость за границей, и все на русском языке.

placeplus.ru 2008-2012